Pourle deuxième semestre 2022, les taux d’intérêt légaux, fixés par un arrêté paru au Journal Officiel du 2 juillet 2022, s’établissent de la façon suivante : Taux légal des créances des particuliers (dette dues à un particulier) : 3,15%. Taux légal des créances des professionnels (dette due à un professionnel) : 0,77%. Larticle L. 641-11-1, IV du Code de commerce n’exclut pas l’application de l’article 15, I et II de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, le liquidateur du bailleur en liquidation judiciaire qui entend céder de gré à gré et libre d’occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en respectant un délai de préavis de six mois. Loin°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 40 Conditions de transfert d'un bail d'un logement social Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs LArticle 14-1 de la Loi du 6 juillet 1989 permet la reprise d’un logement abandonné par ses occupants. Le dispositif prévoit 4 actes successifs : Une mise en demeure par acte d’Huissier de Justice qui peut être contenue dans l’un des commandements visés aux Articles 7 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ; Un P.V de constat d’Huissier par lequel est constaté l’abandon du Avocatà la cour (Paris 9eme arrondissement) J'interviens principalement en droit civil & familial, droit de l'immobilier, droit du travail, droit de la consommation Consultation juridique en ligne - Réponse en 24h maximum. Présentation; Compétences; Blog; Consultation en ligne [38€] Mes Documents ; Mes Prestations; Contact; DOCUMENT TYPE À TÉLÉCHARGER Ladernière en date est la loi n°2008-650 du 3 juillet 2008 qui étend la pénalisation, au delà de l'usage, à la simple détention de produits ou procédés interdits et prend en compte les exceptions liées à un besoin thérapeutique, les procédures de contrôle sont également plus détaillées. Enfin les incriminations pénales concernent, outre la vente ou la cession de produits, la . I. ― Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion. Les impayés de loyer, au sens du présent article, s'entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l'article 23-1 demeurés impayés. Au sens du présent article, la conclusion d'un contrat de location s'entend de sa conclusion initiale, de son renouvellement dans des conditions différentes ou de la conclusion d'un avenant. A. ― La garantie universelle des loyers s'applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes 1° Logements constituant la résidence principale du preneur définis à l'article 2 ; 2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-3 et 25-4 ; 3° Logements constituant la résidence principale de l'occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale mentionnés, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation. La garantie universelle des loyers s'applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3° du présent A. Pour l'application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s'entend du contrat de location, le bailleur s'entend du locataire, et le locataire s'entend du sous-locataire. En sont exclus les contrats de location ou de sous-location des logements relevant du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du même code et appartenant ou étant gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à ce même article ou par les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L. 481-1 dudit code, ainsi que les contrats de location portant sur les logements appartenant ou étant gérés par ces mêmes organismes et sociétés, situés dans les départements et régions d'outre-mer et à Mayotte, et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'Etat. B. ― Les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque les conditions suivantes sont satisfaites par le bailleur 1° Le bailleur n'a pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la présente loi ; 2° Le bailleur n'a pas souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ; 3° Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 ; 4° Le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ; 5° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ; 6° Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l'article 3 et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ; 7° Lorsque le locataire bénéficie de l'aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret. Toutefois, le 1° du présent B ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux impropres à l'habitation en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou a proposé à la location un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un arrêté d'insalubrité mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l'autorité responsable a prononcé la mainlevée de l'arrêté. C. ― Le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect des conditions suivantes par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location 1° Le locataire n'est pas redevable d'une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l'agence mentionnée au II du présent article et supérieure à un seuil défini par décret, sauf si l'une des conditions suivantes est remplie a Le locataire a signé un plan d'apurement de cette dette ; b Sa demande formée en application du premier alinéa du I de l'article L. 331-3 du code de la consommation a été déclarée recevable ; c Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ; 2° Le locataire ne fait pas l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II. Pour la mise en œuvre du présent C, un justificatif du respect de ces conditions est délivré au candidat locataire, à sa demande. D. ― Le montant de l'aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé 1° Le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ; 2° L'aide est versée dans la limite d'un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface. Dans les zones mentionnées au I de l'article 17, ce plafond est égal au loyer de référence mentionné au même article ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence mentionné à l'article 25-9. Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi. Dans les zones mentionnées au quatrième alinéa du présent D, ce plafond majoré ne peut être supérieur au loyer de référence majoré mentionné au même article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence majoré mentionné au même article 25-9. En outre, ce plafond est complété a D'un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ; b De la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s'applique au contrat de location ; 3° L'aide est versée sous réserve d'un montant minimal d'impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n'est accordée qu'à l'issue d'un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ; 4° Le montant de l'aide est réduit ou l'aide est supprimée dans les cas suivants a Le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ; b Le bailleur fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ; c Le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location. Toutefois, dans le cas prévu au c, la réduction ou la suppression de l'aide ne s'applique pas dans les cas suivants ― le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement mentionné à l'article 22-1 ; ― le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ; 5° Une franchise est appliquée. Cette franchise ne peut pas être appliquée lorsque le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au même IV ou lorsque, à la date de conclusion du contrat de location, le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi ; 6° Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d'habitation, l'aide peut être réduite. E. ― Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s'est portée caution. Toutefois, l'agence mentionnée au II peut exercer ses droits à l'encontre du locataire par préférence aux droits du bailleur existant au jour de l'octroi de l'aide. Dans tous les cas, l'agence dispose de la faculté de ne pas exercer une partie ou la totalité de ses droits si elle juge que la situation d'impayés est principalement due aux graves difficultés économiques et sociales du locataire. Le recouvrement des créances au profit de l'agence est effectué par l'Etat, comme en matière de créances étrangères à l'impôt. L'Etat est subrogé dans les droits de l'agence pour le recouvrement des créances à l'encontre du locataire mentionné au premier alinéa. Les sommes recouvrées par l'Etat pour le compte de l'agence lui sont reversées. F. ― Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article. G. ― Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent I, sauf le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l'aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d'application de la franchise, la durée maximale d'octroi de l'aide et le délai de carence mentionnés au D, qui sont fixés par décret. Le décret en Conseil d'Etat définit, notamment, les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l'aide. II. ― Il est créé, sous la forme d'un établissement public administratif de l'Etat, une Agence de la garantie universelle des loyers. A. ― L'Agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d'administrer la garantie prévue au I, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l'activité desdits organismes. A ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer. L'agence peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d'aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV. L'agence agrée les organismes mentionnés aux III et IV pour l'application de la garantie universelle des loyers. L'agence peut gérer, directement ou par l'intermédiaire des organismes mentionnés au III, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre. Pour l'exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l'agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause. L'agence peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d'améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyer et l'accompagnement des locataires en situation d'impayés. B. ― L'agence est administrée par un conseil d'administration composé de quatre collèges 1° Un collège de représentants de l'Etat ; 2° Un collège de représentants d'organisations syndicales et patronales membres de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l'article L. 313-17 du code de la construction et de l'habitation ; 3° Un collège de parlementaires comprenant autant de sénateurs que de députés ; 4° Un collège de personnalités qualifiées. Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d'administration est précisé par décret. Le premier collège détient la moitié des voix délibératives au sein du conseil d'administration. Le président du conseil d'administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement, parmi les membres du quatrième collège. Le vice-président est désigné par le deuxième collège en son sein. L'agence est dirigée par un directeur général. Un comité d'orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d'améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers. C. ― Pour l'accomplissement de sa mission, l'Agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes 1° Les contributions et subventions de l'Etat et de ses établissements publics, de l'Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ; 2° Les recettes fiscales affectées par la loi ; 3° Les contributions de la participation des employeurs à l'effort de construction ; 4° Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ; 5° Les sommes correspondant aux aides accordées par d'autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ; 6° Les emprunts et le produit des placements financiers qu'elle est autorisée à faire ; 7° Le produit des dons et legs ; 8° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d'administration ; 9° Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements. D. ― Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d'application du A du I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s'effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret. E. ― L'agence peut prononcer des sanctions à l'encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d'aides au titre de la garantie et à l'encontre des locataires en cas de fausse déclaration. L'agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue aux articles L. 121-1, L. 121-2 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration 1° Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l'Etat au profit de l'agence comme en matière de créances étrangères à l'impôt ; 2° L'interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires. Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1° et 2°. Ce comité est composé a D'un magistrat de l'ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d'Etat, président du comité ; b D'un magistrat de l'ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ; c De trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre chargé du logement ; d D'un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre chargé du logement ; e D'un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs ou des gestionnaires, désigné par le ministre chargé du logement. Les membres du comité sont désignés pour un mandat de cinq ans, non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie et nommé dans les mêmes conditions. Le directeur général de l'agence est chargé de l'instruction. Il procède, à cet effet, aux investigations nécessaires. Il notifie les griefs au comité. Il peut présenter des observations devant le comité. Il n'assiste pas au délibéré. F. ― L'agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commission mentionnée à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d'impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l'article 16 de la présente loi les données utiles pour l'exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. Les organismes chargés du paiement de l'allocation de logement communiquent à l'agence, à sa demande, l'information selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l'aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs. G. ― Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence. organismes, dénommés " centres de gestion agréés ", sont agréés par l'Agence de la garantie universelle des loyers pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. A ce titre, ils ont pour missions 1° D'assister les bailleurs dans la déclaration mentionnée au D du II, pour la vérification du respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers et dans toutes démarches pour le bénéfice de la garantie ; 2° D'instruire les dossiers d'impayés de loyer et les demandes d'aides ; 3° De délivrer aux candidats locataires qui en font la demande le justificatif mentionné au C du I ; 4° D'informer les locataires des déclarations d'impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration, et notamment des voies de recours dont les locataires disposent dans ce cadre ; 5° De proposer un plan d'apurement au locataire ; 6° D'identifier et orienter les locataires en situation d'impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d'accompagner, s'il y a lieu, les locataires dans la recherche d'un autre logement. Ces organismes peuvent également procéder au versement des aides aux bailleurs et proposer des prestations complémentaires, dont la liste est fixée par décret, dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. Toutefois, l'instruction des demandes d'aide d'un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l'encaissement des loyers à l'échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire. Ces organismes sont soumis au respect d'un cahier des charges fixé par décret. Pour le financement de leurs missions, ces organismes perçoivent un financement de l'agence mentionnée au II. Ils peuvent également percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret. pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d'application de la garantie universelle des loyers prévues aux c du 1° du C du I et au septième alinéa du 4° et au second alinéa du 5° du D de ce même I, ainsi que de l'aide complémentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu'ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d'ouvrage d'insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation, doivent obtenir un agrément de l'agence mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret. présent article s'applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016. A compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d'avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu'il fixe. Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II du présent article ou d'un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s'applique pas dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a fait l'objet d'un contrat d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un avenant à un tel contrat. L'agence mentionnée au II est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015. Il appartient au bailleur qui soutient que l’appartement qu’il loue est abandonné, de démontrer l’inoccupation effective ainsi que l’intention du locataire d’abandonner les lieux. Il ne peut y avoir abandon de domicile, sur le fondement de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque l’inoccupation, même pour une longue durée, résulte de l’hospitalisation du locataire ou de son hébergement chez des proches en raison des soins indispensables ou de la nécessité d’un soutien psychologique. CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 11 févr. 2014, no 13/03424, Mme A. c/ Office public de l’habitat de Bourg-la-Reine infirmation TI Antony, 28 févr. 2013, n° 11-12958, M. Portelli, prés., Mme Fetizon, Mme Tapin ; Mes Ricard, Maisse-Boulanger et Debray, av. 1. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 11 février 2014 retiendra l’attention comme étant l’une des premières décisions rendues et diffusées sous l’empire de la nouvelle procédure de reprise des locaux abandonnés prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 19891. Aux termes de ce texte lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice,[...] IL VOUS RESTE 88% DE CET ARTICLE À LIRE L'accès à l'intégralité de ce document est réservé aux abonnés L'accès à l'intégralité de ce document est réservé aux abonnés Vous êtes abonné - Identifiez-vous Entrée en vigueur le 1 juillet 2002En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce les versionsEntrée en vigueur le 1 juillet 20022 textes citent l'articleVoir les commentaires indexés sur Doctrine qui citent cet articleVous avez déjà un compte ?1. Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 avril 2013, Publié au bulletin[…] qu'il est décédé le 7 mars 2006 ; que la bailleresse, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à M me X…, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a délivré à celle-ci, le 25 mars 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, […] AUX MOTIFS QU' il ressort de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 inséré à l'article 1751 in fine du code civil et à l'article 14, alinéa 5, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu' en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément » ; […] Lire la suite…Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989Conjoint survivant du preneurDéfaut de vie communeAbsence d'influenceBail d'habitationBeneficiairesConditionsTransfertConjoint survivantDroit au bail2. Cour d'appel de Pau, 30 octobre 2006, n° 05/03457[…] Y ajoutant, il invoque le départ de Madame E F B des lieux loués, dans des conditions qui justifieraient, selon lui, la résiliation du bail par application de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tandis qu'elle aurait ainsi abandonné le domicile au début du mois Lire la suite…LogementLocataireLocationParcelleTrop perçuRésiliationBailleurCellierTitreClôtureVoir les décisions indexées sur Doctrine qui citent cet articleVous avez déjà un compte ?0 Document parlementaireAucun document parlementaire sur cet propose ici les documents parlementaires sur les articles modifiés par les lois à partir de la XVe législature. Le cautionnement est un contrat par lequel celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même ». La mise en mouvement de la caution est conditionnée à la défaillance de débiteur qu'elle garantit. Au terme de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , le bailleur d'un logement d'habitation peut recourir à cette sûreté pour s'assurer du règlement des loyers, charges et accessoires due par son locataire. Dans ce cadre, l'engagement de la caution peut avoir des conséquences financières sont non négligeables et demande au garant d'être attentif aux obligations qu'il souscrit. Aussi, le législateur a entendu encadré l'acte de cautionnement par un formalisme strict. Conditions de forme du cautionnement locatif La forme et le contenu qui doivent être ceux de l'engagement de caution, sont expressément précisés au dernier alinéa de l'article 22-1 de la Loi de 1989 selon lequel La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent». Ainsi le cautionnement doit obligatoirement comporter les mentions suivantes - Le montant du loyer et ses conditions de sa révision, - La reproduction de l'alinéa précédent de l'article 22-1 de la Loi concernant la résiliation de l'engagement à durée indéterminée. Il appartient bien évidemment à celui qui s'engage d'apposer personnellement de sa main ces mentions suivies de sa signature. La loi ne manque pas de préciser que ce formalisme utile permet d'établir de façon non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de son obligation. De ce fait, les mentions manuscrites prescrites constituent une condition de validité du cautionnement. Aucun élément ne permet donc d'écarter le formalisme ad validitatem imposé par le législateur. Cependant, il convient de souligner que les dispositions de l'article 22-1 de la Loi ne concernent que les cautionnements conclus sous seings privés. La Cour de Cassation a, en effet, relevé que les cautionnements donnés en la forme authentique, avec le concours d'un notaire, ne sont pas soumis à ces dispositions. Cass Civ 3ème 9 juillet 2008 Pourvoi n°07-10926 Sanction du non respect des dispositions de l'article 22-1 En cas de manquement au formalisme précité, il n'existe aucune ambiguïté sur la sanction encourue car ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement». Ainsi l'inobservation de l'une de ces exigences emporte la disparition rétroactive de l'engagement sans condition supplémentaire. Dans un arrêt du 8 mars 2006, la Cour de Cassation a eu l'occasion de rappeler que les formalités édictées par l'article 22-1 de la Loi sont prescrites à peine de nullité sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. Cass Civ 3ème 8 mars 2006 Pourvoi n° 05-11042 Les juges de la Cour Suprême ont, par ailleurs, relevé que l'article 22-1 de la Loi n'opérait pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement. Cass Civ 3ème 27 septembre 2006 Pourvoi n° 05-17804 Or, la simple omission de reproduction des conditions de la révision du loyer emporte l'annulation de l'acte litigieux. CA ANGERS 30 novembre 2010 n° 08/02990 La caution qui s'engage pour une durée déterminée est de même tenue de recopier les dispositions de l'article 22-1 de La loi s'appliquant à la résiliation des cautionnements à durée indéterminée. La Cour de Cassation confirme là encore qu'en son dernier alinéa, l'article 22-1 de la Loi n'introduit aucune distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement. Cass Civ 3ème 14 septembre 2010 Pourvoi n° 09-14001 La vigilance du bailleur est donc de mise, sous peine que l'engagement de caution disparaisse et soit réputé ne jamais avoir existé. Le défaut de respect des obligations légales précitées risque alors de lui faire perdre sa garantie de règlement si son locataire s'avère défaillant... L’article 1742 du code civil dispose "Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur" Il ne faut donc pas croire que le décès du locataire mette fin systématiquement au bail. L’article 14 al 2 de loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 envisage les cas de transmission de bail en cas de décès et d’abandon. Si le contrat de location est résilié de plein droit, par le décès du locataire, celui-ci pourra être cependant transféré - au conjoint survivant, - aux descendants, - aux ascendants, - au concubin notoire, - aux personnes à charge, qui vivaient avec lui, depuis au moins 1 an à la date du décès. Aussi, si aucune des personnes visées ci-dessus ne peut se voir transmettre, le bail, alors dans ce cas seulement, celui-ci sera résilié de plein droit au décès du preneur. Dans cette situation, la loi n’a rien envisagé entre la date du décès et le déménagement des meubles appartenant au locataire. Ainsi, si le contrat ne peut être transféré conformément aux conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux. I- L’article 14 de la Loi du 6 juillet 1989 Il porte sur le bail d'habitation principale, non meublé, visant des personnes physiques A L'article 14 ne vise pars le sort du bail meublé, d'habitation principale ou non, ou professionnel Le bail ne cesse pas au décès du locataire, sauf si une clause du bail le prévoit. A défaut,il est transmis aux héritiers qui viennent aux droits du défunt. Lorsque le bail est résilié suite au décès sans être transféré, ou transmis par succession, alors le dépôt de garantie sera restitué aux héritiers ou ayants droits du défunt comme suite au règlement de la succession. Le notaire inclura son montant dans le règlement de la succession. Si le bail est transféré ou transmis, l'acte de règlement de la succession pourvoit au transfert de propriété du dépôt de garantie, le propriétaire le conservant pour le rembourser au nouveau titulaire du bail lors de son futur départ. B L'article 14 ne vise pas les baux "loi de 1948". La loi Engagement National pour le Logement "ENL" du 13 juillet 2006 a modifié le régime des baux soumis à la loi du 1 er septembre 1948, en son article 5 I bis. Elle met un terme à la transmission du droit au bail aux héritiers, en cas de décès du titulaire du bail loi 48. Le contrat de bail sera ainsi "résilié de plein droit par le décès du locataire" ou "en cas d'abandon du domicile par le locataire" ; toutefois, le droit au maintien dans les lieux est reconnu à ceux qui, si le bail avait fait l’objet d’un congé, transformant le titre d’occupation en droit au maintien dans les lieux auraient bénéficié de la transmission de ce droit conformément à l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, à savoir le conjoint, auquel est ajouté le partenaire de PACS, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec l’occupant depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes handicapées ainsi que, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs…" II-La transmission ou la continuation du bail d'habitation non meublé au sens de la Loi Lorsque le bail est en cours, il est transféré aux héritiers du preneur conformément à l'article 1742 du code civil. La loi du 6 juillet 1989 prévoit, dans son article 14 al 2 de façon limitative les éventuels bénéficiaires au transfert. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. A La transmission automatique du bail 1°- pour le bail d’habitation Pour le conjoint marié et le partenaire pacsé qui prouve l'existence du Pacs avant le décès, la transmission est automatique, indépéndamment du fait que les deux membres du couple aient ou non signé le bail. Dans tous les cas, le survivant bénéficie de la transmission. Ainsi, le conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil qui visent l’attribution du bail dans ce cas est visé. Aux termes de l’article 1751 du code civil modifié par la loi du 3 décembre 2001, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d’une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer le plus rapidement possible le bailleur. Tant qu’il ne l’aura pas fait, il sera redevable des loyers. Donc au sens de l’article 1751 du Code civil une cotitularité légale du bail sur le local servant d’habitation est instaurée aux époux, locataires mariés. Cette cotitularité ne cesse qu’en cas de divorce ou de séparation de corps, par l’effet d’une attribution judiciaire. Le décès d’un des époux a pour conséquence que le conjoint survivant titulaire du bail va alors disposer d’un droit exclusif sur le contrat de location, sauf s’il y renonce expressément. Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil local qui n’est pas à usage exclusif d’habitation et qui ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux, il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l’article 14 descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence. A quel moment peut intervenir la renonciation ? 3e Civ, 18 mai 2011,pourvoi n° Pour la Cour, il s'agit de rappeler à la date du décès d'un des époux, l'autre reste cotitulaire du bail, ainsi qu'en cas de divorce jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes de l’état civil. Dans une espèce, suite au décès d'un époux, en 2007, sa femme avait assigné le bailleur en reconnaissance de son droit exclusif sur le bail ayant servi à l’habitation du couple. Elle a été déboutée en appel,du fait qu’une ordonnance de non-conciliation l’avait autorisée à résider séparément de son époux et avait attribué à celui-ci la jouissance du domicile conjugal et qu’en 2006 elle avait demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressément au droit au bail sur le logement. Pour la Cour, il appert qu’à la date du décès de son époux, la demanderesse demeurait toujours cotitulaire du bail, en absence de transcription du jugement de divorce en marge des actes de l’état civil. Elle relève que le décès avait interrompu la procédure de divorce. Partant de là, elle constate que la renonciation » de 2006 ne pouvait porter que sur le droit exclusif dont la demanderesse bénéficiait en sa qualité de conjointe survivante. L’épouse ne pouvait donc en 2006, renoncer à un droit qu’elle n’a acquis que postérieurement en 2007, lors du décès de son mari. 2°- une appréciation de situation par le juge en cas de bail mixte Si le bail est à usage uniquement d'habitation, le survivant a un droit exclusif. En revanche, si le bail est mixte, à la fois à usage d'habitation et professionnel, le conjoint, partenaire pacsé ou concubin peut se trouver en concurrence avec les autres bénéficiaires ascendants, descendants ou personnes à charge vivant avec le locataire depuis au moins un an. S'il y a conflit, ce sera au juge de trancher selon les intérêts en présence. B La Transmission sous condition de délai de cohabitation et de sa qualité 1°-pour les concubins la preuve du caractère notoire depuis au moins un an à la date du décès Ceux-ci devront justifier de deux choses -L’existence d’un concubinage stable et durable pendant au moins une année avant le décès. -Une durée depuis au moins un avant le décès L’article 515-8 du Code civil le définit comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Le concubinage notoire sera caractérisé par la stabilité d’une vie commune,continue , affective et effective depuis au moins un an à la date de l’évènement. Ces faits seront établis par tous moyens. Le certificat de concubinage, délivré en mairie, sans valeur juridique particulière constituera un indice de la réalité. Cela signifie concrètement que le bail, sera automatiquement transféré au nom du concubin, sans nécéssité d'une manifestation particulière, si bien qu'il n'y aura pas l'obligation d'établir un nouveau bail au nom du concubin . 2°- La preuve de résidence avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès pour les descendants, les ascendants et personnes à charges Ces éléments seront établis par tous moyens pièces fiscales, courriers… Il faut entendre par là une cohabitation habituelle Cour d’appel de Paris 30 novembre 2000. A noter que les héritiers, seront tenus des éventuels impayés de loyers que s’ils acceptent la succession par le bénéficiaire du transfert. La loi ne distingue pas les majeurs et les mineurs. C La transmission par legs doit respecter les conditions de l’article 14 Il semble que le bailleur ne puisse prétendre à la récupération des lieux et faire séquestrer le mobilier dès le décès, sauf à poursuivre la succession du défunt, au paiement de l'indemnité compensatrice du fait de l'indisponibilité des locaux, en raison de la présence du mobilier. Cette indemnité sera égale au préjudice, résultant de l'impossibilité de relouer et peut être fixée à un montant représentant le loyer et les charges ou plus. 3ème Civ,10 décembre 2008, pourvoi N° 07-19320 a jugé suite au décès d’un locataire qui avait à une association d'aide aux personnes handicapées à titre universel ses biens, que cette dernière ne peut bénéficier des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et que le bail était résilié au jour du décès du locataire. Ils ont cependant accueilli l'action du légataire contre le bailleur en remboursement de sommes perçues par ce dernier postérieurement au décès, au titre de l'occupation par le légataire des locaux. Pour la cour ce légataire est donc bien devenu sans droit ni titre, et considère que la preuve de l'occupation des lieux postérieurement au décès du preneur par le légataire, n’étant pas rapportée, cela empêche toute indemnisation. Cela revient à dénier au bailleur toute indemnisation entre le décès du locataire et la libération effective des lieux, s’il n’est pas établi que l'héritier a effectivement occupé les lieux. III- L'extension de l’article 14 dans les cas d'abandon de domicile par le locataire, indépendamment au décès L’article 14 al 1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet un transfert du contrat, en cas d'abandon du domicile par le locataire, ainsi le contrat de location continue - au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; - au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; - au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence. A La notion d’abandon de domicile s'entend de façon stricte et suppose un départ brusque et imprévisible du domicile par le locataire en titre. ex sans prévenir, sans laisser de précisions… 3ème Civ,15 avril 1992, pourvoi N°90-16042 Un départ organisé ou concerté avec les personnes demeurant dans les lieux ne peut être assimilé à un abandon. 3ème Civ, 26 novembre 2008, pourvoi n°07-17728 un placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à l'une des personnes mentionnées à l'article 14, de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article. Ainsi pour un fils qui voulait reprendre le bail de sa mère partie en maison de retraite a considéré que l’abandon peut également se caractériser par le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui qui demeure. 3ème Civ, 8 juillet 2009, pourvoi attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des éléments de preuve produits par Mme Corinne X... que sa mère, à la suite de divergences d'ordre personnel survenues entre elles, avait, au cours du premier trimestre 2005, quitté son logement sans l'informer de sa nouvelle adresse ni lui donner de ses nouvelles, la cour d'appel, qui, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que ce départ définitif constituait un abandon du domicile au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a légalement justifié sa décision B L’habitation principale du conjoint abandonné Celui-ci pourra demander la transmission de son bail l'article 14, loi du 6 juillet 1989,ou le l’'attribution du bail en vertu de l'article 1751 du Code civil en tant que cotitulaire du bail. C La reprise des lieux en cas d'abandon des locataires Un décret N° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon Journal officiel du 12 août 2011. organise les modalités de résiliation du bail et de reprise des lieux abandonnés, pour l'application des dispositions de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La résiliation du bail pourra être désormais formulée par voie de requête. et non plus d'assignation, sauf rejet de la requête. l'avantage permettra d'obtenir une décision rapide, sans débat préalable sur la résiliation du bail, la possibilité de voir ordonner la reprise des lieux, le paiement des arriérés de loyers ,frais, et voir déclarer abandonnés les meubles sans grande valeur,à l'appui d'un inventaire porté dans un procès-verbal d'huissier de justice sauf pour les papiers et documents placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice. NB le sort des meubles de valeurs seront réglés par le juge de l'exécution dans un second temps. L'ordonnance sera ensuite signifiée au locataire et derniers occupants de son chef dans les deux mois par hussier en respect de formes strictes sous peine de nullité. 1° mention de la possibilité de former opposition dans un délai de UN mois, dans les formes 2° précision du tribunal compétent, 3° possibilité de consulter au greffe des documents produits par le bailleur, 4° information de ce que le défaut d'opposition rend irrecevable un recours et permettra la reprise du bien ; 5° lorsque l'ordonnance statue sur les meubles abandonnés a L'avertissement de ce qu'à défaut d'opposition , aucun recours ne sera recevable avec risque d'évacuation des biens ; b sommation d'avoir à retirer le mobilier dans le mois suivant la signification de l'ordonnance avec rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992. L'opposition suspend l'exécution de l'ordonnance . Les parties seront convoquées afin que le juge statue sur les arguments qui y sont portés. Si la requête est considérée comme abusive, il pourra prononcer une amende civile prévue par l'article 32-1 du code de procédure civile. A défaut d’opposition le bailleur récupèrera son bien et se débarrassera des meubles, à l’exception des documents personnels placés sous enveloppe scellée;conservés pendant deux ans par l’huissier de justice. Demeurant à votre disposition pour toutes précisions. Maître HADDAD Sabine

article 14 1 de la loi du 6 juillet 1989